助买家 改善型购房或放松 助房企 促销售撑地方财政

疫情当前,中央政府多管齐下促进消费、纾困企业,但对房地产市场始终重申坚持「房住不炒」主基调。早前,地方救市「急先锋」河南驻马店被省政府约谈,为加速松绑楼市的地方政府敲警钟。有专家表示,房地产调控的主基调将长期坚持,在货币宽松背景下,下半年市场可能升温。疫情带动房地产需求升级,未来针对改善型需求的信贷政策可能适当放松,万亿级别的老旧小区改造或加速推进。■香港文汇报记者 海巖 北京报道

自疫情爆发以来,上海、北京、天津、西安、苏州等近50省市密集出台房地产行业支持政策,宽松政策从供给端向需求端不断蔓延。全国楼市风向标的北京以土地拍卖放开限价破局,2月10宗地块揽金440亿元(人民币,下同),最高溢价率达到49.78%,创两年新高。去年「小阳春」之后紧急升级限购限售的苏州,2月19日发文取消预售许可调整价和封顶销售限制。

河南驻马店拟降首付 遭「整改」

21日,河南驻马店首个将住房公积金首套房首付比例从30%降至20%,随后浙商银行给非限购的城市降低首付比例,成为首个给居民加杠杆的银行。下调首付比例被视为有很强刺激倾向的政策,2015年楼市全面刺激就是从下调首付比例开始的。

在市场宽松预期升温后,驻马店政府却因政策踩线被约谈并要求整改。「这一次绝对不会再出现全局性超强宽松。」如是金融研究院执行院长朱振鑫向香港文汇报表示,中央反复强调「房住不炒」的定位不会因任何短期因素改变,央行也有意将房地产隔离在降息之外。去年8月份至今1年期LPR降了26基点(BP),5年期LPR只降10BP。即使受疫情影响经济下行压力加大,央行对5年期LPR下调仍非常谨慎,并要求金融机构通过加点的方式保持房贷利率不变。

朱振鑫认为,目前楼市宽松主要是为房企纾困,意在缓解销售活动停滞带来的流动性风险,进而缓解地产投资和竣工压力,对经济增长和地方财政给予一定支撑。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,今后很长时间房地产行业都将带镣铐跳舞,既不能超出「房住不炒」,也不能影响长效调控机制,又要发挥对经济增长的重要产业作用。

「房地产行业在中国还远没有走到要退潮的阶段,内地整体的居住条件、城市化率还不是太高。」钟伟说,目前中国8.5-8.6亿城镇人口中,还有大约一半人居住在2000年之前建成的老房子里,居住的舒适性、卫生条件等都不乐观。疫情的出现让住房升级和改善的需求更加迫切。

由此钟伟预计,下一步在宏观政策宽松下,房地产落地政策也会偏松,而重点会转向改善型需求,这是目前市场相对理性和迫切的需求,改善型购房的限制政策可能逐步放松。目前主要城市限购限贷、认房又认贷,改善型购房参照二套房政策,首付不低于7成,放贷利率上浮,令改善门槛大增。

加速老旧小区改造升级

老旧小区改造升级也可能提速。钟伟说,疫情使得老旧小区改造的紧迫性更加突出。疫情中病死者90%以上是75岁以上老人,大多居住在老旧小区。有数据称,内地需要改造的老旧小区有17万个,涉及居住人口超过1亿,需要投资上万亿元,涉及供电、网络、电梯、小区道路等改造,也有社会化养老、急救医疗通道建设等需求,需要政府自上而下的政策推进和资源分配。

海通证券分析师涂力磊也认为,对比前几年棚户区改造,老旧小区改造可能成为楼市调控和支持经济的抓手,获得政策支持和资金投入。

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